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高利润项目结算渐少 莱蒙国际业绩增长存忧-

过于稳健和谨慎的拿地策略,不仅导致其销售项目结构不合理,更让莱蒙国际经营业绩阴晴不定。

每经编辑 每经记者 胡廷鸿 发自深圳

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

莱蒙国际(03688,HK)成功登陆港股一年多后,并没有像佳兆业、星河集团等开发商那样急于扩张。过于稳健和谨慎的拿地策略,不仅导致其销售项目结构不合理,更让莱蒙国际经营业绩阴晴不定。

2012年,尽管莱蒙国际年销售收入超过60亿港元,但在2012年上半年由于深圳高利润项目结算比重下降,其营收和毛利润随着项目结算变化而变脸。同时,由于高利润项目的逐渐减少,其后续业绩增长的稳定性也被业内人士打上了问号。

随着莱蒙国际获取廉价优质土地成本的优势丧失,其项目资源少,结构布局不合理的弊端开始逐渐显现。

业绩阴晴不定/

在深圳,莱蒙国际因开发位于深圳香蜜湖豪宅区的水榭花都,以及龙华地区的水榭山、水榭春天等中高端豪宅项目而闻名。其水榭春天通过滚动开发,每每登上销售排行榜前列,使得莱蒙国际当年销售业绩大增。2011年3月,打着以中高端住宅和综合体开发招牌的莱蒙国际叩关港股成功。

不过在业内人士看来,过于依赖单一系列楼盘,也给莱蒙国际带来一丝隐忧。在财报数据上,明显的表现就是业绩的不稳定。

在上市之前的2010年,莱蒙国际营业额为27.6亿港元,比2009年下降了14.5%。

在上市当年的2011年,莱蒙国际营业额达到58.61亿港元,比2010年增长一倍多。毛利由2010年的16.86亿港元增加至38.79亿港元,同比上一年增加1.3倍;毛利率上升5个百分点至66.2%;净负债率由上市前的151%下降至34%。

在2011年业绩大增后,2012年中期,莱蒙国际营业额和毛利却出现了同比较大幅度下降,分别为21.95亿港元和8.59亿港元,分别同比下降了29.3%和58%;而公司毛利率则由2011年同期的66.2%下降至39.2%;公司权益股东应占盈利为2.59亿元,同比下降54%。此外,莱蒙国际平均销售价格比2011年同期的26919港元/平方米,下降至10951港元/平方米。

今年1月7日,莱蒙国际发布2012年4季度业绩显示,2012年销售总额约港币62.8亿,合同销售面积约368839平方米,分别按年增长约24.7%及39.9%。

对于这种业绩起伏较大的现象,盛富资本和协众国际总裁黄立冲分析认为,2011年是莱蒙国际上市第一年,为了融到更多项目资金,调整项目入市和结算时间,有动机把当年业绩做得好看。但这也影响到后续盈利,使得2012年上半年经营业绩后劲不足。

高利润项目结转左右利润/

《每日经济新闻》记者注意到,从近年来每年销售收入情况看,莱蒙国际仍然没有摆脱个别项目支撑整个销售业绩的局面。

深圳水榭春天项目对于莱蒙国际来说,是个香饽饽。2012年6月该楼盘五期发售,一月之间销售15亿港元,占了上半年总销售35.9亿港元的大头。

对此,深圳某代理机构市场研究人士把这种现象称作为 吃老本,实际上,莱蒙国际尽管在常州、成都、天津等其他城市拥有在售项目,但其他地区项目结转面积占比则较小,占整个销售额的比重还不到40%。

如此,一旦位于深圳的高利润项目结转减少,或其他地区低价项目结转面积占比增多,其当年经营业绩将出现巨幅波动。

对于2012年中期营业额和毛利下降的情况,莱蒙国际公告解释称主要原因在于 产品组合变化,报告期内较低利润率的常州莱蒙城项目占比较多,而深圳高利润项目结算占比较少所致。

莱蒙国际进一步回复 《每日经济新闻》记者表示:2012年按照各项目的开发进度,大部分集中在年底竣工并交付。2012年上半年只有常州莱蒙城两个均价比较偏低的分期交付,所以相对收入偏低。平均售价下降也是因为常州莱蒙城之结转销售金额的比例增加,占了上半年总额85%以上。

相较之下,2011年莱蒙国际当年营收实现翻番,是因为深圳高端项目水榭山和水榭春天销售增长。据莱蒙国际财报显示,2011年莱蒙国际销售业绩来大多源于深圳莱蒙水榭山、水榭春天二、三期、常州莱蒙城、成都莱蒙都会等项目。深圳莱蒙水榭山和水榭春天两个高利润项目结转的面积占比高达94%,其中水榭春天当时平均售价超过24000元/平方米,销售收入约30亿港元,占当年销售收入超过一半。

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